Thị trường bất động sản: Vốn FDI và du số... kỳ vọng

Một nghịch lý đáng kinh ngạc là trong khi vốn đầu tư trực tiếp ngoại quốc (FDI) vào nhà đất (BĐS) đang có khuynh hướng tăng trở lại và được hiển thị bằng những con số khá rõ ràng, thì kỳ vọng cú hích từ dòng vốn này đối với thị trường lại cắt giảm và theo đó niềm kỳ vọng vào thực tế cũng trở nên ẩn số…

Dự án Deawoo Cleve có vốn đăng kí đầu tư là 421 triệu USD sau một thời gian đã phải tạm thời dừng xây dựng từ 2012 và hiện cũng đang dang dở

Quí I/2014, theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư), nhà đất trở lại top đầu – đứng thứ 2 trong nhóm chuyên ngành gây sự để ý tới FDI lớn nhất bán nhà mặt phố vũ ngọc phan ban biet thu duong ven ho tay. Đây là con số gây sự để ý tới đăng kí được nhìn thấy trên giấy tờ, mà an toàn lắm khi lại thường cho ra phân tích khác.

Nghịch lí có căn nguyên

Một chứng dẫn cụ thể và gần nhất là kết quả giải ngân FDI năm 2013. Vẫn theo Bộ KH - ĐT, năm 2013, vốn FDI giải ngân đã tăng cả lượng và chất, trong đó nguyên do chủ yếu khiến FDI không còn “trên giấy” là có đến 80% vốn FDI được đầu tư và đi vào vào các ngành công nghiệp, chế biến, trực tiếp sản xuất, không còn vốn đăng kí đầu tư mạnh mẽ vào nhà đất và tuy nhiên mà gác lại hoạch định giải ngân như các năm trước đây.

Nếu như Bộ KH - ĐT đánh giá về chất lượng vốn FDI thông qua “chỉ số” giảm đầu tư vào nhà đất thì thị trường còn có những viện dẫn khác mang tính thực tiễn hơn nữa, là các dự án bất động sản vốn khủng do các nhà đầu tư ngoại quốc đăng kí đầu tư và được cấp phép triển khai, có rất nhiều trong số đó đã tiến hành… đắp chiếu triền miên. Những cái tên như Booyoung Vina, Daewoo Cleve… do các Tập đoàn địa tù và đến từ Hàn Quốc với các dự án bất động sản đầu tư ở địa điểm tại phía Bắc đã và đang khiến cả phân khúc địa tù và sốt ruột.

Đáng sốt ruột nhất là cư dân của các dự án này. Theo một môi giới chuyên nghiệp trên thị trường, đã có nhiều khách hàng vì nghe quảng cáo dự án là một siêu tổ hợp chung cư cao cấp có số lượng căn hộ vào loại lớn nhất Hà Nội, lại do CĐT có tiềm lực rất lớn ở Hàn Quốc đầu tư và kế hoạch giao kèo nhà phố khá rõ ràng vào cuối năm 2013, nên trước đây “tranh” nhau một chân mua nhà phố rất sớm để tận hưởng chính sách trợ giúp lãi vay thấp của chủ đầu tư. Đến nay, khi đề án đóng băng, điều khoản tiền góp vốn ban sơ cùng cho vay ngân hàng cộng lãi suất qua gần 6 năm kể từ ngày bắt đầu xây dựng đề án năm 2009 đến nay, theo tính toán của các khách hàng, đã có thể khiến 1m2 nhà phố ở tại dự án có khả năng sẽ đội giá lên gấp 3,4 lần so với giá CDT đã bán ban đầu. “Nếu chỉ là đội phải chi còn được nhận nhà thì cũng là may. Nhưng với công đoạn đắp chiếu này thì chưa biết đến… mùa quít nào chủ đầu tư mới bàn giao sản phẩm”, Anh T.P, một môi giới cho biết.

Cần những tiêu chuẩn minh bạch hơn

Một cách tổng quan, sự muộn màng của những đề án BĐS do các nhà đầu tư FDI đăng bộ trên các địa bàn thành thị lớn thời gian qua đều gần như có chung những đặc trưng: Gióng trống, khu chiêng ầm ĩ về giá thành vốn đầu tư, đuối hơi rồi chìm dần trong im lặng. Trở lại với đề án Deawoo Cleve, “ngôi sao” của BĐS phía Bắc một thời có vốn đăng bộ đầu tư là 421 triệu USD là một ví dụ. Cũng như Deawoo Cleve nhưng Booyoung Vina có vốn đầu tư “khiêm tốn” hơn, 171 triệu USD, nhưng mà “lịch sử” đắp chiếu lại kéo dài hơn do đề án này được cấp phép khởi công kể từ năm 2007. Mãi gần đây, cuối năm 2013, CDT dự án bất động sản mới lên tiếng xin điều chỉnh cơ cấu chung cư và được sự đồng ý của Bộ Xây dựng, mới nhen nhóm hi vọng trong lòng khách hàng là đề án sẽ sớm cụ cựa xây dựng lại.

Vì sao Booyoung Vina, thuộc CĐT đứng trong top 30 DN địa ốc lớn nhất Hàn Quốc, lại khiến đề án phải đắp chiếu nằm không và song song cũng rơi vào tình trạng y như nhiều DN nội địa khác – trước đánh đố của thị trường đã phải thay đổi hoạch định tiến bộ tác phẩm ban đầu? Câu trả lời chỉ có một: Năng lực vốn của Booyoung Vina có hạn, dù cho đây là DN lớn vì thực tại CDT tính trông cậy vào huy động vốn nội địa, lấy mỡ nó rán nó để hoàn thành sản phẩm, thay cho rót vốn toàn phẩn, phát triển sản phẩm, có tác phẩm rồi mới mua bán thu tiền (như những DN địa ốc ở phân khúc phát triển như Mỹ). Nhưng rủi ro là Booyoung Vina chính thức khởi công đề án ở thời điểm thị trường địa ốc bước vào chu kì cọ đóng băng, người mua sơ lẫn thứ cấp đều cố gắng thoát chạy khỏi kênh địa ốc. Không huy động được vốn góp của nhà đầu tư, dù là DN FDI được hậu đãi, hiện diện bằng đất sạch đã quy hoạch và đã rần rộ khởi công, Booyoung Vina cũng vẫn lâm cảnh bó tay trước thị trường.

Ngoài ra, cũng với hiện tượng Booyoung Vina, điều chỉnh cơ cấu chung cư cho thấy khả năng đoán trước cung cầu của phân khúc đối với các DN FDI cũng không có gì là… chóng vánh so với nhiều DN nội khác. Đi sai phân khúc, nhắm trật quan tâm chính là hệ quả khiến Booyoung Vina, một số DN FDI và nhiều DN địa tù và Việt nói chung, đánh rơi kì cọ vọng của thị trường đối với bản thân, cũng là đánh rơi niềm tin của thị trường với những thương hiệu, những đề án “siêu sao”, tưởng lớn và rất lớn!

Trong thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã và đang rất cố gắng rà soát lại Luật kinh doanh BDS với những đề xuất mới. Trong số các trình bày đưa ra, sửa các ấn định cho nhà đầu tư nước ngoài là một trong những nội dung được nhu cầu nhất. Thực ra thì hành lang pháp lí với các nhà phố đầu tư ngoại quốc đã tham gia vào phân khúc BĐS Việt Nam hiện đã có khá hoàn chỉnh từ nhiều năm nay, chỉ thiếu mỗi lăm le về việc người ngoại quốc được vay mua nhà. Nhưng trên thực tại bên cạnh hình thức đầu tư FDI 100% vốn nước ngoài, nhiều DN vẫn phải “lách” dự định và bắt qua các hình thức liên doanh, góp vốn cổ phần để mua lại sản phẩm, đề án của DN. Cùng với đó, ngay cả có lăm le cụ thể về đầu tư FDI nhưng nhà cầu đó tuồng như vẫn chưa toan tính và “quản” được đầu vào chất lượng đầu tư, để lọt những chủ đầu tư thiếu trình độ tiến bộ dự án, dẫn hệ lụy cho cả thị trường, cho người dân và độc đáo gây phung phí đất đai, tài nguyên, giá thành thời điểm của các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án bất động sản đầu tư.

Vì lẽ đó, có nên nhân dịp cơ hội soát và sửa đổi, để thêm vào những tấp tễnh mới trong nhà cầu pháp lí, nhằm đưa các DN FDI vào vận hành nhanh nhất nhưng vẫn không phá bỏ cam kết mở cửa và đối đãi bình đẳng với DN nước ngoài? Hay phân khúc còn cần cả những qui định để “siết” lại các khâu kiểm tra năng lực, cấp phép dự án, cùng với đó mắt xích giám sát và quy định/ chế tài đối với quá trình tiến hành dự án của các nhà phố đầu tư ngoại…? Có ưu đãi, có thưởng hẳn nhiên cũng phải có phạt, như vậy mới là rõ ràng và kích thích thị trường phát triển.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa công bố, quý I/2014, có 252 dự án có vốn FDI mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng vốn đăng ký trên 2 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực mua bán bất động sản đứng thứ hai với 5 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 288,3 triệu USD. Đáng xem xét là Dự án Xây dựng khu căn hộ phường 22, quận Bình Thạnh (TP HCM) của Công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD. Đây là đề án BĐS có vốn FDI lớn nhất trong vòng hơn 1 năm trở lại đây. Tháng 1/2014, Tập đoàn Rose Rock của nhà tỷ phú Mỹ Rockefeller đã ký thỏa thuận hợp tác với Cty TNHH Dầu khí Vũng Rô để thi hành khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên) với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD. Dự án có tên là Vũng Rô Bay Resort Complex với diện tích 760 phòng khách sạn, 4.300 chung cư và 100 nhà phố. Cty State Development - Moscow cũng vừa động thổ xây dựng Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort, với tổng vốn đầu tư 1.890 tỷ đồng.. ban nha dat mat duong ven ho tay.

Thuận Hóa

dđdn