“Trước ngày 02/05/2014, phân khúc bất động sản (BĐS) cực kỳ sáng ban chung cu vov me tri. Sau khi có sự kiện hạ đặt giàn khoan, phân khúc BĐS đã có “cú sốc” và điều chỉnh cực lớn”, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện tìm hiểu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định.
* Sắp có những thay đổi trọng tâm cho gói 30,000 tỷ
* TS Lê Xuân Nghĩa bàn luận về nợ xấu bất động sản
Ông Trần Kim Chung: Trước ngày 02/05/2014, thị trường bất động sản (BĐS) cực kỳ sáng ban chung cu the pride hai phat. Tại sao lại như vậy? Ông Chung cho rằng tất cả các chỉ số kinh tế và chỉ số luồng tiền trước 01/05 đều thịnh vượng. Điển hình là chỉ số chứng khoán đã vượt qua 600 điểm; nguồn tiền ngân hàng vào thị trường BĐS đã tăng hơn 30% từ 200 lên 268 ngàn tỷ đồng; tiền từ kiều hối đã vượt qua mức 10 tỷ USD, nguồn tiền trong dân đã quay lại thị trường; hiện tượng chênh lệch giá mua đã xuất hiện và các dự án đã chuyển nhượng được tác phẩm (kể cả đề án trầm lắng rất lâu).
Nhưng sau sự kiện đặt giàn khoan tại biển Đông, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh cùng với đặc tính người Việt Nam là phòng thủ, tiền vẫn vậy nhưng không mua nữa thì ngay tức khắc thị trường nhà đất thiếu thốn khăn.
Hai nguồn tiền cho thị trường BĐS
Theo ông Chung, có hai nguồn tiền chính chảy vào phân khúc BĐS hiện này lànguồn tiền thực và nguồn tiền phái sinh.
Đối vớinguồn tiền thực, 5 kênh sau đây sẽ chi phối và tác động lớn lên BĐS.
Thứ nhất, tiền từ kênh bank chảy vào thị trường thông qua việc giảm lãi suất cho vay, thậm chí gói 30,000 tỷ đồng vốn vay với lãi suất còn thấp hơn năm 2006. Như vậy, về mặt tiêu chuẩn thì bank không đóng băng nhóm với các đề án bất động sản nữa và việc liên tục mở ra các gói trợ giúp đang rất rõ ràng.
Thứ hai, nguồn tiền quan trọng hơn, đó là từ FDI. Sự khác biệt lớn của dòng vốn FDI trong năm nay so với hai năm trước chính là tiền chảy vào bất động sản tăng lên rõ rệt. Các nhà phố đầu tư nước ngoài đang mua mạnh các dự án BĐS tại Việt Nam khi mà việc phê duyệt phát triển thêm đề án mới không được thông qua.
Thứ ba, nguồn tiền đầu tư công (chiếm 1/9 GDP) đã đạt được mục đích ban sơ cho nên việc điều chỉnh giải ngân tiếp là đầy đủ thiết thực.
Thứ tư, Việt Nam là nước thứ 7 trên thế giới về nhận kiều hối và tâm lý người Việt khi mang tiền về cốt yếu là mua nhà đất nên điều này đem đến dòng vốn mới cho BĐS.
Thứ năm, khi kinh tế vĩ mô ổn định, tiền từ ngoại quốc vào, thị trường không xuống nữa, nguồn tiền trong dân ngay lập tức vận hạnh vào phân khúc BĐS.
Đối vớinguồn tiền phái sinh,đầu tiên, nguồn tiền rõ nhất là từ thị trường chứng khoán. Theo đó, ngay khi chỉ số vượt 600 điểm, một lượng tiền lớn chốt lời đã chảy sang bất động sản và biểu hiện của việc này là xuất hiện tiền chênh trong giá mua tại Hà Nội.
Tiếp đến, nguồn tiền từ xử lý nợ quá kì hạn (sau khi xử lý được thì nhu cầu mua là bít tất yếu).
Cuối cùng là nguồn tiền ở dạng tiềm năng từ hệ thống tái thế chấp, tiết kiệm.
Rủi ro lớn nhất dành cho phân khúc BĐS
Với những nguồn tiền trên, ông Chung cho rằng rủi ro lớn nhất, hiện hữu nhất trong phân khúc BĐS ngày nay vẫn làrủi ro về đối tác.
Theo đó, cùng với sự suy giảm của thị trường, các đối tác trong thị trường BĐS nói riêng luôn tìm ẩn những trở ngại “ẩn mình”. “Nghĩa là những người đang điều đình làm việc với chúng ta, hoàn cảnh số tiền thế nào thực thụ rất khó nắm bắt”, ông Chung nhấn mạnh.
Hệ quả của việc này là làm cho chính người đầu tư mất tiền, mất cơ hội hay mất rất nhiều thời gian để công nhận xem đối tác của mình tốt hay không tốt.
Rủi rothứ haichính là thiếu ổn định tình huống kinh tế khu vực, đặc trưng là biển Đông. Vì đến thời gian này, do chưa làm chủ được tình hình, chưa có đối sách cụ thể thành thử đây được xem là đen đủi tiềm ẩn.
Thứ ba, rủi ro không lớn nhưng vẫn có khả năng xảy ra đó là tình huống kinh tế thế giới có những vấn đề mà nhà phố đầu tư trong nước chẳng thể lường trước được.
Trước những vẫn đề đó, ông Chung cho rằng lối ra duy nhất cho phân khúc bất động sản Việt Nam hiện nay chính là tạo ra luồng chuyển nhượng cho những tác phẩm giá rẻ.
Nguyên nhân vì ở thị trường này vẫntiềm tầm tầm những nhu cầu thực, năng lực thanh toán thực, giá cả thực.
Thêm vào đó, đối với nhà phố cung cấp, khi được hỗ trợ về mặt giấy tờ (cho phép thi công nhà chung cư quy mô nhỏ), gia tộc đầy đủ có thể xây dựng ở những khu vực tỷ lệ dân cư ít.
Cuối cùng chính là tâm lý xã hội,độ vui lòng về chỗ ở mà thị trường thị trường này mang lại.
Tóm lại, ông Chung cho rằng, BDS được tạo nên bởi nằm (ở đâu), tọa lạc (tiếp cận nó như thế nào) và nằm tại (đời sống kinh tế xã hội ở đấy ra sao) ban biet thu duong ven ho tay. Điều này có nghĩa là sản phẩm giá cả thấp sẽ là lời giải cho phân khúc nhà đất hiện nay.
Sanh Tín ghi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét